Juros de obra: saiba o que é e como impacta a compra do seu imóvel

Você já reparou que, ao visitar um stand de vendas ou conversar com um corretor, quase sempre aparece aquela dúvida: comprar um imóvel pronto para morar ou investir em uma unidade na planta?

Se você escolheu a segunda opção, ou está pensando seriamente nela, tem um detalhe importante que precisa entrar no seu radar: os juros de obra (Seguro Evolução de Obra). Mas calma, vamos explicar como funciona, do jeito Stanza: direto ao ponto, sem complicação!

Continue a leitura e entenda esse valor importante que você precisa arcar enquanto a obra ainda não está concluída!

O que são juros de obra?

Os juros de obra ou Seguro Evolução de Obra referem-se a um valor cobrado durante a fase de construção do empreendimento, quando você opta por financiar o imóvel ainda na planta.

Esses juros já vêm previstos no contrato de financiamento (sim, tudo registrado no papel!) e servem para garantir que a construtora tenha o dinheiro necessário para tocar a obra dentro do prazo.

Ou seja: é esse valor que ajuda a manter a engrenagem girando sem atrasar as operações.
por meio dele, a construtora consegue:

• Contratar profissionais;
• Comprar materiais;
• Alugar máquinas;
• Pagar fornecedores;
• Fazer levantamento técnico.

Tudo isso é essencial para a sua futura casa ou apartamento ficar pronto no prazo e com qualidade!

A cobrança é feita mensalmente, e vai aumentando conforme o andamento da obra (afinal, os custos também vão subindo, né?).

Também é importante lembrar: esses juros não fazem parte do valor total do imóvel, tá? Eles não diminuem suas parcelas do financiamento, nem o saldo devedor. É um custo à parte, específico para garantir que tudo corra bem até a entrega das chaves.

Como são calculados?

O cálculo dos juros de obra vai depender de alguns fatores como prazo da construção, tipo de imóvel localização, entre outros, e são definidos pela instituição financeira com quem você fechou o seu financiamento.

Na verdade, cada caso é um caso, e o valor vai depender de alguns fatores definidos no contrato com o banco que vai financiar seu imóvel.

Geralmente, as construtoras costumam estipular um teto máximo para esses juros — e esse limite costuma ficar em torno de 2% do valor total do imóvel. Isso já ajuda bastante a ter uma noção do quanto pode ser cobrado durante a fase de construção.

Bom, se não há um valor fixo, quem define essas taxas? Boa pergunta!

Quem define a taxa de juros de obra é o próprio banco com quem você vai fechar o financiamento. Cada instituição financeira tem autonomia para estabelecer sua faixa de cobrança, levando em conta pontos como:

• O valor total que vai ser financiado;
• Os custos da construção;
• O tipo de imóvel que você escolheu;
• As condições de pagamento que você preferiu;
• A forma de quitação do financiamento.

A fórmula para o cálculo dos juros de obra funciona multiplicando a taxa de juros do financiamento vezes o valor financiado vezes o percentual da obra concluída.

Isto é:

• Quanto maior o avanço da obra;
• Quanto maior o valor que o banco já liberou pra construtora;
• Quanto maior for a taxa de juros contratada, maior será o valor dos juros de obra naquele mês.

Os juros de obra são um valor além do valor do financiamento, é importante avaliar as finanças com cuidado e ler muito bem todas as informações disponíveis.

Antes de fechar o contrato, vale a pena tirar todas as dúvidas com o banco e pedir uma simulação. Nada de surpresa no meio do caminho, combinado?

Quem é responsável pelo pagamento dos juros de obra?

Sim, você, comprador, é o responsável por esse pagamento. E ele começa a valer depois da assinatura do seu contrato de financiamento com o banco, durante o período em que a obra ainda está sendo construída.

Não importa se você está investindo no seu primeiro imóvel, presenteando alguém especial ou querendo expandir seu patrimônio com um imóvel na planta, já fica a dica: além do sonho realizado, é importante estar atento aos compromissos financeiros. E os juros de obra fazem parte disso.

Sabe por que você é responsável por esse pagamento? Porque, enquanto o imóvel ainda está sendo construído, o banco já está liberando uma parte do valor do financiamento para que a obra aconteça e, claro, ele cobra os juros sobre esse valor que está sendo usado.

O que acontece se eu não pagar o seguro fase obra?

Como os juros de obra são um acordo firmado em contrato, o pagamento é obrigatório. O ideal é que esse pagamento não seja negligenciado, pois pode levar a consequências como aumento da dívida ou até rescisão do contrato.

O atraso ou não pagamento pode ocasionar em:

• Cobrança de encargos e juros por atraso: esse “valor extra” vai pesar no bolso, principalmente se o atraso durar semanas ou meses;
• Quebra de contrato com o banco: o não pagamento será interpretado como descumprimento das cláusulas que você assinou;
• Nome negativado: o seu CPF será incluído nos órgãos de proteção ao crédito (como SPC e Serasa);
• Cobrança antecipada do valor financiado: existe a possibilidade de o banco exigir o pagamento imediato de todo o saldo devedor, por isso, leia com atenção o seu contrato;

A gente sabe que ninguém quer chegar nesse ponto, né? Por isso, organize-se financeiramente para não passar por “apuros” ou ter prejuízos.

Já para quem financiou o imóvel pelo programa do governo Minha Casa, Minha Vida, saiba que sim, você também paga juros de obra! Mesmo utilizando os benefícios do Minha Casa, Minha Vida, se você comprar um imóvel na planta, os juros de obra ainda serão cobrados.

A diferença do programa habitacional está em como a linha de crédito é estruturada, nos critérios de renda, subsídios e condições especiais das parcelas. No entanto, o compromisso com os juros durante a fase da construção permanece igual.

Por quanto tempo os juros de obra são cobrados?

Os juros de obra só são cobrados enquanto o empreendimento está em andamento, ok? Assim que a construção é concluída e o financiamento oficial começa, esses juros deixam de ser aplicados.

Outra dúvida muito comum que ouvimos é “quanto tempo isso pode levar?” A resposta é: depende do cronograma da obra.

Cada empreendimento tem seu próprio prazo de construção. Em alguns casos, pode ser em dois anos. Em outros, pode levar três ou até quatro anos.

Assim que a obra termina, você encerra essa etapa e começa a pagar as parcelas do seu financiamento de forma linear, que vão te levar direto para a chave do seu imóvel novo.

Depois de entender tudo sobre juros de obra, é importante ter em mente que você precisa se organizar financeiramente para pagar essa taxa. Se você optou pela compra de um imóvel na planta, ela será indispensável para a continuidade da construção, e não dá para deixar de pagar.

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